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自己破産すると賃貸住宅の契約はどうなりますか？｜新たに賃貸住宅を借りられますか？｜賃貸保証会社の注意点も解説

「自己破産すると、今住んでいる賃貸マンションから追い出されるの？」
「自己破産した後は、新たに賃貸住宅の契約ができなくなるの？」

自己破産について、このような不安を持つ方もいらっしゃると思います。

結論から言うと、現在居住中の賃貸住宅を追い出されたり、契約解除をされることは原則としてありません。

自己破産をしても、現在お住いの賃貸マンションにそのまま住み続けることができます。

また、自己破産をするとアパートやマンションなどの賃貸契約はできない、というような法律や規則もありません。

そのため、自己破産した後も、新たに賃貸マンションの契約をすることができます。

しかし、一部の賃貸保証会社を利用した物件は、審査に通らず借りられない場合もあります。

そこで、この記事では、①自己破産をしても、現在居住中の賃貸住宅に住み続けることができるか、②自己破産をした後に、新たに賃貸住宅を借りることができるかについて、詳しく解説していきます。

自己破産しても、現在の賃貸住宅に住み続けられる

自己破産をすると、現在居住中の賃貸住宅から追い出されることになるのでしょうか？

結論から言うと、自己破産をしただけでは、賃貸借契約を解除する理由にはなりません。

そのため、賃貸住宅の借主が自己破産をしても、貸主が一方的に賃貸借契約を解除して、借主を追い出すことはできません。

以前は借主が自己破産をすると貸主が賃貸借契約を解除できるという民法の規定（民法旧６２１条）があったため、自己破産をした借主が退去させられるケースもありました。

しかし、２００４年（平成１６年）に破産法が改正されたことに伴い、民法旧６２１条の規定が削除されましたので、自己破産したことを理由に賃貸借契約を解除することはできなくなりました。

よって、自己破産しても、原則として現在居住中の賃貸住宅に住み続けることができます。

家賃を滞納していると、賃貸住宅から追い出される

上記のとおり自己破産を理由に賃貸借契約を解除することはできません。

そのため、たとえ自己破産をしても、家賃を遅れることなく毎月きちんと支払っている場合は、賃貸住宅から追い出されることはありません。

しかし、自己破産の前に家賃を滞納している場合、それを理由に賃貸借契約を解除される可能性があります。

家賃の滞納は賃貸借契約の解除理由になる

一般的に家賃を3か月程度以上滞納すると、貸主・借主間の信頼関係が破壊されたとして、貸主は賃貸借契約を解除することが可能となります。

家主としても、家賃の支払いを滞納されると自分の損失になるため、借主を退去させるしかありません。

そのため、自己破産そのものは賃貸借契約の解除理由にはなりませんが、家賃を滞納しているとそれを理由に賃貸借契約を解除され、賃貸住宅から追い出されることになります。

滞納家賃だけ支払うことは偏頗弁済として許されない場合がある

自己破産の前に、家賃を滞納している場合、他の借金を返済せず滞納家賃だけを支払うことは偏頗弁済とされ、許されない場合があります。

なぜなら、この場合は、家主の賃料債権だけを優先して支払っているため、借金や家賃など全ての債権を平等に扱わなければならないという「債権者平等の原則」に反することになるからです。

もし、借金は一切支払わずに、数か月分の滞納家賃だけを一括で支払った後に自己破産をすると、破産管財人によって家賃の支払いが否認されその金額が受け戻され、全債権者への配当に充てられる可能性があります。

そのため、自己破産する前に家賃の滞納が長期に及んでいるような場合は、家賃だけ支払うこともできませんので、結局、賃貸借契約は解除されることになります。

ただし、自己破産のために転居せざるを得なくなることは生活上の不利益が大きいことも否定できません。

そのため、実際には滞納期間や金額が軽微である場合は、滞納家賃を支払って住み続けることもやむを得ないと判断される場合もあるでしょう。

そのためは、自己破産をする場合に滞納家賃を支払ってもいいか、転居せざるを得ないかは法律の専門家である弁護士に相談した方がよいでしょう。

自己破産をした後に、新たに賃貸住宅を借りることができるか？

自己破産をしても、原則として新たに賃貸住宅を借りることはできます。

しかし、新たに申込みをした賃貸住宅について、自己破産をしたことを理由に賃貸保証会社の審査が通らない場合は、その賃貸住宅を借りることはできなくなります。

自己破産しても、原則として新たに賃貸住宅を借りられる

自己破産をするとアパートやマンションなどの賃貸契約はできない、というような法律や規則もありません。

そのため、自己破産した後も、新たに賃貸マンションの契約をすることができます。

また、自己破産の事実をわざわざ家主や不動産会社に告げる必要もなく、一般的には自己破産をしたことが不動産会社や家主にバレることはありません。

なお、自己破産をすると、CICやJICCといった信用情報機関に、自己破産したことが事故情報として登録されてしまいます。

また、自己破産をすると、「官報」という国が発行する機関誌にも、破産者の氏名や住所といった個人情報が掲載されます。

しかし、家主や不動産会社がこれらの情報を確認することは、ほぼないといえるでしょう。

賃貸保証会社の審査により賃貸住宅が借りられない場合もある

一般に、賃貸住宅の申込みをすると２種類の入居審査を受けることになります。

ひとつは大家さんや不動産会社による審査で、もうひとつは賃貸保証会社による審査です。

大家さんや不動産会社の審査で気にするのは、あくまで「家賃を払えるか？」ということですので、自己破産をしていても、継続した一定の収入があれば（＝支払能力があれば）それほど問題はありません。

一方で賃貸保証会社による入居審査の場合は、借り主が滞納した場合に家賃を肩代わりすることになるため、自己破産などの事故情報や過去の滞納歴を閲覧して審査することになります。

そのため、賃貸保証会社の審査によっては、自己破産などの事故情報により入居審査が通らず、新たな賃貸住宅を借りられない場合があります。

審査に通らない可能性のある賃貸保証会社の例

「信販系」の賃貸保証会社では、CICやJICCといった信用情報機関の情報を閲覧して審査しますので、自己破産などの事故情報がある場合は、入居審査が通らないことになります。

入居時や更新時の審査で信用情報を参照する賃貸保証会社は「信販系」と呼ばれる会社です。

信販系とは、おもにクレジットカード関連の保証会社で、信用情報機関に加盟しています。

信販系賃貸保証会社の例
アプラス賃貸保証 ・エポスカード ・オリコフォレントインシュア ・クレディセゾン ・ジャックス ・SMBCファイナンスサービス ・SBIギャランティ ・ライフカード　　など

※CIC （株式会社シー・アイ・シー)のHP
※JICC (株式会社日本信用情報機構)のHP

また、信販系ではありませんが、LICC（一般社団法人全国賃貸保証業協会）に加盟している保証会社では、家賃の滞納歴や保証会社による代位弁済（家賃の立て替え）などの履歴が登録されています。

そのため、LICC系の賃貸保証会社である場合は、家賃の滞納があった場合は、審査に通らず賃貸契約ができない場合があります。

LICC系賃貸保証会社の例
・エイト賃貸保証 ・エルズサポート ・K-net(旧：近畿保証サービス) ・興和アシスト ・全保連 ・宅建ブレインズ（宅建ハトさん保証） ・賃住保証サービス ・ナップ賃貸保証　　など

※LICC（一般社団法人全国賃貸保証業協会)のHP

もっとも、CICやJICCといった信用情報機関の事故情報やLICC（一般社団法人全国賃貸保証業協会）の事故情報は永遠に残るものではありません。

それぞれの機関にもよりますが、５～１０年が経過すれば、自己破産などの事故情報も削除されることになります。

独立系の賃貸保証会社は審査が通りやすい

独自の審査基準を持った独立系の賃貸保証会社では、信販系やLICC系と比べて、審査基準が甘い可能性があり、自己破産などによって信用情報にキズがあっても、入居審査に通る可能性があります。

独立系賃貸保証会社の例
・フォーシーズ ・日本セーフティー ・Casa(カーサ) ・日本賃貸保証(JID) ・フェアー信用保証 ・クレデンス ・れんぽっぽ(CAPCO AGENCY) ・ラクーンレント　　など

そのため、賃貸住宅を借りるに当たって、賃貸保証会社との契約を求められる場合には、独立系の賃貸保証会社を利用することが望ましいでしょう。

賃貸住宅を借りられない場合の対処法

自己破産によって賃貸住宅を借りられない場合には、次のような対処法があります。

以下で詳しく解説します。

信販系の賃貸保証会社ではなく、独立系の賃貸保証会社を選ぶ

前述のとおり、信販系の賃貸保証会社は、信用情報機関に加盟しているため、自己破産の事故情報があると審査に通らない可能性があります。

そこで、賃貸保証会社を利用する場合には、独立系の賃貸保証会社と契約している物件を探しましょう。

独立系の賃貸保証会社の場合は、信用情報機関の情報を閲覧していないため、自己破産後でも契約してもらえる可能性が高くなります。

賃貸保証会社は、貸主（大家）や管理会社が指定することが多いですが、ご自身で指定できることもあるので、不動産会社に確認するといいでしょう。

連帯保証人をつける

連帯保証人をつけて契約できる賃貸住宅であれば、賃貸保証会社を利用する代わりに、連帯保証人をつけることで自己破産後でも賃貸住宅を借りることができます。

連帯保証人は、賃貸住宅の借主が家賃を滞納した場合、借主の代わりに滞納家賃の返済義務を負うことになり、これは拒否することができません。

また、連帯保証人は誰でもなれるわけではなく、賃貸住宅の家賃の支払能力があることが条件となります。

一般的には親や兄弟姉妹など、身内の方に連帯保証人になってもらうことが多いでしょう。

連帯保証人をつけて契約ができる賃貸住宅であるかは仲介の不動産会社に確認してみるといいでしょう。

契約者の名義を破産者本人以外の名義にする

ご自身では自己破産をしているため、賃貸保証会社などの入居審査が通らない場合は、他の人を契約者にして入居審査を申し込む方法があります。

もし同居人がいる場合（同居のご家族など）はその方に契約者になってもらうか、支払能力がある親や兄弟に契約者になってもらうことが考えられます。

ただし、一緒に同居しない方が契約者になる場合は、その名義上の契約者から実際に賃貸住宅に居住する方への「無断転貸」として契約違反となり、賃貸借契約を解除される可能性があります。

そのため、他の人に契約者になってもらう場合は仲介会社に相談し、事前に家主の了解を得るようにしましょう。

公営住宅やＵＲ賃貸住宅を選ぶ

公営住宅やＵＲ賃貸住宅は賃貸保証会社との契約や連帯保証人は不要なので、自己破産後も賃貸住宅を借りやすいといえます。

公営住宅とは、（都道府県）営住宅、市営住宅、町営住宅などをいい、賃貸保証会社との契約や連帯保証人は必要ありません。

UR賃貸住宅とは、独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）が管理・運営している賃貸住宅です。こちらも賃貸保証会社との契約や連帯保証人は必要ありません。

ただし公営住宅やUR賃貸住宅は物件数が少ないため、希望する地域に住めない可能性もあります。また収入などの条件もあるため、事前に入居申込みの資格をよく確認しておくといいでしょう。

不動産会社に相談する

賃貸住宅を借りる際に、自己破産について自分から申し出る必要は必ずしもありません。

しかし、自己破産後は（特に信販系の）賃貸保証会社の審査が通りにくいため、借りられる物件を探すためには不動産会社の協力が必要です。

そのため、不動産会社に自己破産などの事情を話して借りられる物件を探してもらうことを協力してもらうのも1つの方法です。

不動産会社は、“物件を貸し出すこと“が仕事ですから、自己破産の事実を話せば、借りられる物件を親切に探してくれるはずです。

また、これまでの経験から「この大家さんは契約の審査が厳しい」などという情報を持っている可能性もあるので、早く賃貸住宅を探したい場合は、不動産会社を味方につけるとよいでしょう。

自己破産と賃貸住宅の契約のまとめ

「自己破産をすると、賃貸マンションを追い出される？」

と不安を持つ方もいらっしゃいますが、現在居住中の賃貸住宅を追い出されたり、契約解除をされることは原則としてありません。

自己破産をしても、家賃を遅れることなく毎月きちんと支払っている場合は、賃貸住宅から追い出されることはありません。

もっとも、自己破産をする方が家賃も数か月分滞納している場合には、家賃の滞納を理由に契約を解除される可能性はあります。

また、自己破産後に、新たに賃貸住宅を借りることについても、これを禁止する法律や規則はなく、原則として賃貸住宅を借りることができます。

しかし、一部の賃貸保証会社を利用した物件は、自己破産などの事故情報の登録期間中は、審査に通らず借りられない場合もあります。

自己破産をする方がお住まいを確保することは生活をやり直すうえでも大事なことです。

現在のお住まいに住み続けられるか、引越しをする場合に新たに賃貸住宅が借りられるかについては、自己破産に強い弁護士に相談し、そのアドバイスに従って行動するとよいでしょう。

（記事公開日　2024.6.4）

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